「中延二丁目旧同潤会地区防災街区整備事業」権利変換計画認可取得

2016年12月12日
旭化成不動産レジデンス株式会社
一般財団法人首都圏不燃建築公社

旭化成不動産レジデンス株式会社（本社：東京都新宿区、代表取締役社長：池谷義明）と一般財団法人首都圏不燃建築公社（本社：東京都港区、理事長：田中裕司）が参加組合員として参画する中延二丁目旧同潤会地区防災街区整備事業組合は、2016年12月9日に東京都より「密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律（密集法）」に基づく権利変換計画の認可を受け、着工に向けて動き出しましたのでお知らせいたします。

該当地区は、関東大震災後の復興のために同潤会が建設した木造低層住宅地のうち戦争で焼け残った場所を含む老朽木造住宅密集地域です。入り組んだ路地に面する老朽家屋が多数存在するなど、現状では個別の建替えが困難となっており、震災時の家屋倒壊や延焼火災などの恐れがあるため早急な不燃化対策が求められ、東京都の「木密地域不燃化10年プロジェクト」における不燃化特区のコア事業の1つに位置付けられていました。

2020年にオリンピック・パラリンピック開催を控える東京都では、震災などによる甚大な被害が予想される木造住宅密集地域の不燃化整備は喫緊の課題です。本事業は東京都内の防災街区整備事業（密集法による法定事業）として6件目の権利変換計画認可であり、木密地域の解消が着実に進みつつあると言えます。中でも本事業の特徴は、該当地区が容積率200％の第一種住居地域に位置し、駅前再開発などと比べて容積率・高さ規制などの制約が厳しいことに加え、関係権利者数140名に及ぶ規模であることです。一般的にこのようなケースでは合意形成に長い期間かかることが予想されますが、本事業では東京都の不燃化特区制度に基づいて品川区が積極的に推進したことや、防災街区整備事業として進められたことなどから、高いハードルの中でも都市計画決定から約1年半という短い期間で権利変換計画を受けることができた事例として今後の参考になると思われます。

再開発後のマンションは、配棟計画では地域全体の円滑な避難に資するために歩道状の空地を確保するとともに、北側に隣接する小学校側に避難広場や集会施設などを設けるほか、マンホールトイレやかまどベンチなども設け、地域の防災拠点として地域全体のまちづくりの促進につながる不燃化特区のコア事業にふさわしい提案を目指し計画を進めてまいります。

完成予想パース（北側の中延小学校側から）

Ⅰ．中延二丁目旧同潤会地区について

本事業の該当地区である「中延二丁目旧同潤会地区」は、東京都が取り組む「木密地域不燃化10年プロジェクト」の不燃化特区の1つ「東中延一・二丁目、中延二・三丁目地区」の中に位置します。同地区は、関東大震災後の復興のために設立された財団法人同潤会により建設され、空襲など戦災による難を逃れた木造低層住宅が数多く残された場所です。木造建築が94％、旧耐震構造が87％という状況から震災時の倒壊や延焼の危険性が懸念されながら、敷地の約半数が60m²未満で道幅も多くは2m未満であることや住民の高齢化などにより単独での建替えが困難な状況となっていました。戦前・戦後を通した住宅供給の歴史の面影を残す風景でもある一方、災害時の消火活動・避難活動に支障を来さないために早急な不燃化対策が必要とされ、特区の中でも再開発の緊急性が高く特区全体への波及効果も期待されるコア事業に位置づけられました。

Ⅱ．計画概要（※現時点の計画のため変更になる可能性があります）

事業目的である「防災性能を有する良質な都市型住宅で土地の細分化と狭隘道路の解消」を図ることはもちろん、景観コンセプトには「旧同潤会地区の人の賑わいや路地空間の記憶継承」を掲げ、新たな緑化空間を整備し、住民同士の交流や周辺地域とのコミュニティー形成に貢献できるランドスケープを目指します。

①公開広場
北側に隣接する中延小学校側に避難広場や集会施設などを設け、災害時の活動スペースとして機能できる配棟計画とし、日常的にも空地を開放して、日常も災害時も助け合えるコミュニティーづくりを目指します。足もとには芝生や地被で広がりを演出し、中延小学校側の桜と呼応するように桜を配置するなど、地域との一体感を目指します。
②防災広場を計画
地区内の北西隅に広場を設け、マンホールトイレ、かまどベンチ、防災井戸などの設置を検討中。マンション敷地内と公園をつなぐ小路をつくり、緑陰の中を散策できる憩いの場となるよう計画します。
③敷地の建物南側に通路を設置
建物周囲にも空地（全体で約500m²）を確保し街全体の延焼防止に貢献。消防車の消火活動を可能とし、避難通路としても機能させます。敷地内の建物南側にも東西に通り抜け可能な通路を設け、日常的にも心地よく使える緑に包まれた歩行者空間を計画します。

配棟計画図（案）

事業名称	中延二丁目旧同潤会地区防災街区整備事業
施行者名称	中延二丁目旧同潤会地区防災街区整備事業組合
所在地	東京都品川区中延二丁目2番地の一部および3番地（JR「品川」駅から約3km、東急池上線「荏原中延」駅の北西250～300m）
関係権利者数	140名
施設建築物概要	敷地面積	約5,696m²
	建築面積	約2,770m²
	延べ面積	約16,440m²
	容積対象面積	約13,660m²
	専有面積	約12,932m²
	計画建蔽率	50％
	計画容積率	240％（200％＋緩和40％）
	構造・規模	鉄筋コンクリート造・地下1階地上13階
	高さ	約40m
	主要用途	共同住宅
	住戸数	195戸（1R～4LDK）
事業関係者	事業コンサルタント	一般財団法人首都圏不燃建築公社
	施設計画コンサルタント	株式会社日建ハウジングシステム
	事業協力者参加組合員	旭化成不動産レジデンス株式会社
	事業協力者参加組合員	一般財団法人首都圏不燃建築公社
	施工者	未定

Ⅲ．これまでの経緯と今後の予定

2007年～: 防災上の課題や共同化について地元懇談会を開催
2010年1月: 東京都が「防災都市づくり推進計画」を改定
2010年12月: 旧同潤会地区の関係権利者による「防災まちづくり検討会」設立
2012年1月: 東京都が「木密地域不燃化10年プロジェクト」実施方針を策定
2012年5月: 「東中延一・二丁目、中延二・三丁目地区」が10年プロジェクトの先行実施地区に指定され「中延二丁目旧同潤会地区防災街区整備事業」が「コア事業」に位置付けられる
2013年10月: 旭化成不動産レジデンスを旧同潤会地区共同化推進支援業務コンサルタントに選定
2014年3月: 中延二丁目旧同潤会地区防災街区整備事業準備組合の設立
2014年5月: 旭化成不動産レジデンスを事業協力者に選定
2014年6月: 首都圏不燃建築公社を事業コンサルタントに選定
2015年4月: 都市計画決定
2016年2月～: 中延二丁目旧同潤会地区防災街区整備事業組合の設立
旭化成不動産レジデンス、首都圏不燃建築公社を参加組合員に選定
2016年12月: 「密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律」に基づく権利変換計画認可
2017年2月: 除却工事着手（予定）
2017年6月: 建設工事着手（予定）
2018年1月: 販売活動開始（予定）
2019年3月: 建物竣工（予定）

ご参考資料

以上

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